Det första köpet av en hyresfastighet börjar ofta med en annons som ser lovande ut. Hyrorna verkar bra, priset känns möjligt och huset ser ut att ha potential.
Sedan börjar det riktiga jobbet. Vad kostar fastigheten att driva? Hur mycket behöver du lägga in själv? Finns det renoveringar runt hörnet? Och hur stort lån klarar huset utan att marginalerna försvinner?
Har du de svaren hyggligt klara blir mötet med banken betydligt mer konkret.
Börja med hyrorna i hyresfastigheten
Hyresintäkterna är den naturliga startpunkten.
Be om en aktuell hyreslista och kontrollera vad varje lägenhet eller lokal faktiskt hyr för. Titta även efter vakanser, rabatter och avtal som snart löper ut.
Fastighetens totala hyra säger en del, men inte allt.
Ett mindre hyreshus kan till exempel få en stor del av inkomsten från en enda lokal. Försvinner den hyresgästen påverkas ekonomin betydligt mer än om intäkterna är utspridda över många bostäder.
Räkna i första hand på dagens hyror. Möjligheten att höja dem senare kan vara intressant, men affären bör helst inte kräva framtida hyreshöjningar för att gå ihop.
Ta reda på vad fastigheten faktiskt kostar att driva
Nästa steg är utgifterna.
Försök få fram verkliga kostnader från tidigare år. Uppskattningar i ett prospekt kan vara användbara, men faktiska siffror är bättre.
Titta bland annat på:
- värme
- fastighetsel
- vatten och avlopp
- försäkring
- sophämtning
- skötsel
- löpande reparationer
- normalt underhåll
Om en hyresfastighet ger 650 000 kronor i hyror och kostar 280 000 kronor om året att driva återstår 370 000 kronor.
Det är fastighetens driftnetto i en förenklad kalkyl: hyrorna minus den löpande driften, före ränta och amortering.
Det är betydligt mer användbart än att bara titta på hyresintäkterna.
Hur mycket egna pengar kräver köpet?
Här tar många första kalkyler slut ganska snabbt.
Säg att hyresfastigheten kostar 6 miljoner kronor och banken är beredd att låna ut 4,2 miljoner. Då behöver du lösa resterande 1,8 miljoner på annat sätt.
Men det räcker inte att ha exakt 1,8 miljoner.
Efter tillträdet äger du en byggnad där saker kan gå sönder. En lägenhet kan behöva renoveras. Värmesystemet kan kräva en dyr reparation långt tidigare än planerat.
Om hela sparkapitalet försvinner in i köpet blir även ganska normala problem besvärliga.
Räkna därför på två poster: kapitalet som behövs för att köpa fastigheten och den reserv du vill ha kvar efteråt.
Läs hyresfastigheten innan du räknar färdigt
Ett lågt pris kan vara lockande. Men skicket avgör ofta om priset verkligen är lågt.
När lades taket om? Hur gamla är stammarna? Hur värms huset? När renoverades badrum och kök? Finns det problem med fasad, fönster eller dränering?
Ett renoveringsbehov behöver inte göra objektet ointressant.
Men kostnaden måste in i affären.
Om huset kostar 5 miljoner och behöver arbeten för ytterligare 800 000 kronor under de första två åren bör du inte jämföra det rakt av med en välskött fastighet för 5,5 miljoner.
Gör gärna tre listor:
Behöver göras snart
Bör göras inom några år
Kan vänta
Då blir det lättare att se vad köpet faktiskt kommer att kräva.
Räkna på lånet vid flera räntor
Ta det lånebelopp du tror att du behöver och prova några olika räntenivåer.
Ett lån på 4 miljoner kronor kostar i rena ränteutgifter:
- 160 000 kronor per år vid 4 procent
- 200 000 kronor vid 5 procent
- 240 000 kronor vid 6 procent
Mellan 4 och 6 procents ränta skiljer det alltså 80 000 kronor per år.
Har hyresfastigheten ett driftnetto på 350 000 kronor är det en stor förändring.
Lägg sedan på amorteringen. Den stärker ditt eget kapital genom att skulden minskar, men pengarna måste fortfarande ut varje månad.
Du ska kunna förklara affären med några få siffror
Du behöver inte dyka upp hos banken med en avancerad fastighetsmodell.
Däremot bör du kunna svara på ganska enkla frågor:
Vad kostar hyresfastigheten?
Hur stora är hyrorna?
Vad kostar huset att driva?
Hur mycket vill du låna?
Hur mycket går du in med själv?
Vilka större arbeten väntar?
Den som vill låna till hyresfastighet får ett helt annat utgångsläge om de här siffrorna redan är genomgångna.
Då kan diskussionen handla om hur lånet passar just den fastigheten, inte om att tillsammans försöka reda ut vad huset egentligen tjänar.
En tom lägenhet ska inte välta kalkylen
Full uthyrning är det enklaste scenariot.
Det är också det snällaste.
I en liten hyresfastighet kan en enda vakans märkas mycket. Har huset fyra likvärdiga lägenheter och en står tom under några månader försvinner en betydande del av årets intäkter.
Räntan fortsätter däremot att ticka. Detsamma gör försäkring, uppvärmning och andra fasta kostnader.
Prova därför att minska hyrorna i kalkylen något.
Om ekonomin fortfarande håller finns det marginal. Om hela överskottet försvinner efter några tomma månader är affären känsligare än den först såg ut.
Hur mycket lämnar hyresfastigheten kvar?
Nu går det att sätta ihop helheten.
Anta följande:
Hyresintäkter: 720 000 kr
Drift: 300 000 kr
Driftnetto: 420 000 kr
Ränta: 220 000 kr
Amortering: 60 000 kr
Kvar efter dessa poster: 140 000 kr
Det är en betydligt mer intressant siffra än de ursprungliga 720 000 kronorna i hyra.
Men även 140 000 kronor behöver sättas i sitt sammanhang.
Är huset väl underhållet kan marginalen se ganska trevlig ut. Väntar ett takbyte på en miljon kronor ser samma överskott mindre imponerande ut.
Ha underlagen framme innan banken frågar
Samla det du kan redan från början.
Till exempel:
- objektsbeskrivning
- hyreslista
- historiska driftskostnader
- begärt pris
- din egen insats
- uppskattat lånebehov
- större planerade underhåll
- en enkel kalkyl över fastighetens ekonomi
Finns bokslut, resultatuppgifter eller annan ekonomisk historik från den nuvarande ägaren kan även det ge värdefull information.
Poängen är inte att imponera på banken.
Poängen är att du själv ska förstå vad du är på väg att köpa.
Låt inte banken vara den första som räknar på hyresfastigheten
Det är lätt att göra bankens besked till den stora frågan: får jag lånet eller inte?
Men banken avgör bara om den vill låna ut pengar.
Du måste avgöra om du vill äga fastigheten.
Räkna därför på ett sämre år innan du bestämmer dig. Höj räntan. Dra bort lite hyra. Lägg in en oväntad reparation.
Om hyresfastigheten fortfarande lämnar en vettig marginal ser affären betydligt stabilare ut.
Om allt måste gå rätt från första månaden är problemet inte bara lånet. Då är det hela köpet som behöver granskas en gång till.